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越來越多的人成為有車族，使得商品房的車位炙手可熱，在車位的問題上，開發商和業主經常發生矛盾，有車的業主愿意買車位的產權，但是開發商卻只愿意出租，或出賣使用權。記者發現多數開發商會以每月不低于400元的價格出租車位，或者以7萬元以上的價格出賣使用權。而目前法律對車位的所屬權問題尚無明確規定。
問題一
車位使用權歸誰所有？
北京市丹寧律師事務所的劉建鋒律師認為，由于我國土地國有化的性質，法律對不動產的權屬界定上，土地使用權和地上物所有權是分離的。
目前我國法律中，就住宅區域內的綠地、通道等公共設施的土地使用權歸誰所有，沒有明確的規定。劉律師認為，界定這一權屬應該依據誰承擔了該土地的土地出讓金，但我國現行法律對商品房價格究竟如何構成沒有明確的規定，所以購房人很難了解，自己支付的房款中究竟有多少是用于支付土地出讓金。這也導致了車位權屬問題上的爭議。
問題二
租金與車管費是否應區分？
很多業主認為，停車位使用的是全體業主的土地，所以收取的停車費應包括兩部分，一是土地租金收入，該收入應當歸全體業主所有；另一部分為車輛看管費用，該費用歸作為看管人的開發商或者物業公司所有。但是目前由于車位的權屬不清，此部分收入完全為開發商和物業公司所有。
劉律師表示，我國法律并沒有明確禁止租賃行為在租金之外收取管理費用。但是，車位作為特殊意義上的不動產，其管理收費受到政府相關部門的特別約束，沒有政府物價部門的審核許可，物業管理部門不得擅自或超出法定的收費幅度任意收取。其租賃合同應當向政府房地產管理部門備案登記。
問題三
買賣使用權超期怎么辦？
一些小區向業主出賣的是車位的使用權，售價通常在7萬元以上。車位使用權買賣合同實質上是車位租賃合同，而依據我國合同法，租賃合同期限不得超過20年，如果超過20年的，超過部分無效。
所以，如果居民購買了車位的使用權，那么在合同失效后，車位將重新歸開發商所有，這就為業主更換物業公司埋下了隱患。由于是住宅內的車位，車位產權屬于開發商或早期的物業公司，開發商或其物業就會以此限制業主委員會更換物業公司。
劉律師表示，車位問題的癥結，就在于我國土地制度的特殊性和物權立法方面的滯后。應該實施車位產權證制度，從立法上明確，在出售商品房時，應將與住宅開發配套、且不可分離的車位出售給購房人，除非購房人放棄權利。
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